Vous êtes locataire, votre bail d’habitation est terminé et votre bailleur refuse de vous restituer votre dépôt de garantie ? En a-t-il le droit ? Comment vous défendre ?
Vous êtes bailleur et l’état des lieux de sortie laisse apparaître une dégradation de l’état du logement ? Dans quelles mesures pouvez-vous garder le dépôt de garantie ?
Nombreux sont les litiges sur ces questions. Locataires, bailleurs : quels sont vos droits et vos obligations ?
Voici quelques éléments à avoir en tête :
Le dépôt de garantie (aussi appelé « chèque de caution » ou « caution » dans le langage courant) permet au bailleur de garantir l’exécution par le locataire de ses obligations locatives. S’il n’est pas obligatoire, il est d’usage de le prévoir au contrat. Toutefois, il est interdit pour les baux dont le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois.
Dans un bail d’habitation classique, le montant du dépôt de garantie ne peut être supérieur à un mois de loyer sans les charges. Dans un bail d’habitation meublé, il ne peut être supérieur à deux mois de loyer sans les charges. Versé au moment de la signature du bail, ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire et ne peut pas être révisé en cours de bail. Il est important pour le locataire de se constituer une preuve du versement de ce dépôt. Ainsi si le paiement se fait en espèce, il doit exiger du bailleur un reçu.
Attention à la pratique du chèque non encaissé ! Il arrive que le dépôt de garantie soit réglé par chèque et que le bailleur s’engage à ne pas l’encaisser. Cette pratique bien que légale n’est sécuritaire ni pour le bailleur ni pour le locataire, et est à l’origine de nombreux litiges locatifs. En effet, à partir du moment où un chèque est émis, son bénéficiaire peut l’encaisser en dépit de son engagement (le plus souvent verbal) de ne pas le faire. En outre, il ne faut pas oublier qu’un chèque à une durée de validité limitée à un an et huit jours à compter de son émission, aussi s’il n’est pas encaissé dans ce délai, il est perdu.
En général, les difficultés liées au dépôt de garantie naissent à la fin du bail. En effet, c’est à ce moment-là que la restitution du dépôt de garantie doit avoir lieu : il s’agit d’une obligation du bailleur. A noter : si le logement a changé de propriétaire en cours de bail (et donc de bailleur), c’est au nouveau bailleur de restituer le dépôt de garantie et non à l’ancien.
Bon à savoir : le locataire n’a pas le droit d’utiliser le dépôt de garantie pour payer le dernier mois de loyer et doit laisser au bailleur ses nouvelles coordonnées !
Dans tous les cas, le bailleur pourra déduire du dépôt de garantie des sommes correspondant à des impayés locatifs (loyers, charges) et/ou à une provision sur charge. Le bailleur devra alors produire un justificatif. Pour la deuxième hypothèse, il s’agira d’un arrêté des comptes de charges provisoire accompagné de documents justificatifs et le bailleur ne pourra garder que 20% maximum du dépôt de garantie. Le propriétaire aura par la suite un mois après l’approbation définitive des comptes de charge pour faire la régularisation.
Ensuite, la règlementation de la restitution du dépôt de garantie diffère en fonction de la conformité de l’état des lieux de sortie à l’état des lieux d’entrée :
Si ces délais de restitution ne sont pas respectés par le bailleur, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Mais attention, cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.
Il arrive toutefois que l’état des lieux d’entrée n’ait pas été établi :
Enfin, lorsque le bailleur ou le locataire ne se présente pas au rendez-vous pour l’établissement de l’état des lieux de sortie, refuse de l’établir ou de le signer, il est nécessaire de faire appel à un commissaire de justice. Ce dernier établira l’état des lieux de sortie sur demande de la partie la plus diligente et les frais seront partagés équitablement entre le locataire et le propriétaire.
L’état des lieux de sortie ainsi établi, les règles de restitution du dépôt de garantie présentées précédemment s’appliqueront.
La première chose à faire dans ces cas-là est de mettre en demeure la partie adversaire afin qu’elle respecte ses obligations. Il est important d’envoyer la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception et de conserver cet accusé pour se préserver la preuve en prévision d’un éventuel contentieux.
Il peut être intéressant de consulter un avocat à cette étape pour s’assurer de l’efficacité de la mise en demeure envisagée voire envisager une mise en demeure par courrier d’avocat.
Si la mise en demeure reste sans effet, et que la somme qui vous est due est inférieure à 5 000 €, il faudra obligatoirement vous rapprocher d’un conciliateur de justice. Il s’agit d’une procédure gratuite et c’est uniquement en cas d’échec de celle-ci que le juge pourra être saisi.
En revanche, si la restitution porte sur une somme supérieure à 5 000 €, alors vous aurez le choix de tenter d’abord une conciliation ou de saisir directement le juge des contentieux de la protection.
Important à savoir : vous avez un délai de trois ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être rendu pour saisir le juge.
Notre cabinet se tient à votre disposition pour étudier votre dossier, vous informer de vos droits dans le cadre d’un rendez-vous et vous accompagner dans vos démarches : contactez-nous
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